歷經24年都市更新審議、超過一甲子的歷史糾葛，台北市松山區五分埔都更案終於迎來重大進展。地主與遷建戶期盼已久的權利變換計畫於6月29日完成審議，預計8月底完成權變核定、9月發放拆遷補償費，年底前取得建照，2027年中可正式展開改建工程。參與都更的遷建戶表示，案件終於邁入實質重建階段，不僅象徵數百戶居民多年等待有了結果，也突顯遷建基地歷史權益、國有土地處理制度及都市更新政策仍有全面檢討的必要。
從拓寬道路到遷建基地 「無限期使用」承諾成最大歷史依據
五分埔遷建基地的歷史可追溯至民國44年。當時台北市政府因拓寬羅斯福路、仁愛路、長春路等重大公共工程，將大量拆遷戶集中安置於今天松山路、永吉路、虎林街一帶，包括五分埔六個里及通化街三個里，形成台北市最大的遷建基地之一。
當時政府在《為拓寬羅斯福路告市民書》中白紙黑字載明，房屋及市場攤位雖屬租借性質，但住戶及其直系親屬、繼承人「可無限期使用」。多年來，這項承諾始終被遷建戶視為政府保障其居住權益的重要歷史依據。
民國62年至68年間，政府陸續將部分市有地及國有地依當年公告現值出售給遷建戶。不過，民國56年台北市升格院轄市後，部分遷建基地土地移交台灣省政府管理，民國87年凍省後再改由教育部及國有財產署接管，造成土地權屬更加複雜。
其中，本案最具爭議的便是俗稱的「漏列八戶」。由於早年行政作業疏失，八戶遷建戶未被列入遷建基地名冊，直到民國89年地主提出當年拆遷位置圖等歷史證據後，馬英九擔任台北市長期間成立專案，才將包含學產地及漏列八戶共56筆土地補列回遷建基地。
從沒有資格都更 到終於取得「入場券」
台北遷建公司負責人、地政士（代書）鄭美蘭表示，早年全台遷建基地住戶因未完成建物第一次登記，也未取得土地所有權，因此根本不具備都市更新資格。
直到陳水扁、馬英九擔任台北市長期間，遷建戶才陸續完成建物第一次合法登記，政府也於民國91年開放出售部分公有遷建基地，讓遷建戶同時擁有土地與建物所有權，符合都市更新四大法定門檻。
然而，占本案基地大宗的教育部學產地，依法屬「公用財產」，長年堅持「只租不售」，使300多戶居民始終無法取得土地所有權，更談不上參與都市更新。
鄭美蘭表示，多年來她帶領300多戶學產地住戶及漏列八戶居民持續向政府陳情。最終，在現任行政院長卓榮泰及現任台中市長盧秀燕等人協助推動下，加上監察院行文行政院，行政院同意將學產地由「公用財產」改列為「非公用財產」，才得以比照台北市市有遷建基地，以當年公告現值出售給遷建戶，使300多戶居民終於取得參與都市更新資格。
不過，漏列八戶所承租的國有土地，卻始終未獲相同待遇。
漏列八戶成最大爭議 一案兩制引發不滿
遷建戶指出，國有財產署並未比照學產地模式辦理，而是要求漏列八戶依市價加計都市更新權益價值承購土地，每坪價格高達約1000萬元。
相較當年學產地尚未都更前，以每坪約75萬元公告現值出售，遷建戶質疑，同樣屬於五分埔遷建基地、同樣源於政府拆遷安置，卻因行政漏列而出現截然不同待遇，形成「一案兩制」。
遷建戶認為，行政機關歷經多次制度變革，不應由當年遭漏列的居民承擔後果，政府一方面鼓勵都市更新，一方面卻因國有土地問題卡住都更進度，形成制度矛盾。
鄭美蘭透露，過去包括寶佳機構董事長林陳海曾接觸本案，但面對複雜權益問題後坦言「民不與官鬥」，最終退出；山圓建設也因自身財務問題離場，只剩台北遷建公司獨力支撐23年，期間歷經無數訴訟及外界質疑。
直到創頂建設董事長陳明雄接手，全案才重新推進。鄭美蘭表示，目前創頂已承諾依108年核定內容辦理，不變更原核定書圖及權利變換內容，地主對此表達感謝，也盼建商信守承諾。
依規畫，目前創頂建設已於第一銀行存入4億多元拆遷補償準備金，預計8月中將與第一銀行總經理討論後續信託機制，8月底完成權變核定，9月中旬發放補償費，10月底取得拆除執照，年底前取得建照，2027年中正式展開重建。
蔡英文曾指示政院協調 柯文哲感嘆「信義區怎有貧民窟」
鄭美蘭表示，五分埔都更案多年來曾多次獲中央及地方高層關注。民國108年，她曾隨苗栗同鄉會前往總統府，當面向時任總統蔡英文陳情長達45分鐘。蔡英文隨後指示行政院召集內政部、國產署、北區分署及台北市政府開會，希望協助尋求解方。
然而，109年行政院召開窳陋社區都更會議時，國產署仍主張回歸現行權利變換估價機制，若有異議再循行政救濟程序辦理，雙方始終未取得共識，也讓爭議持續延宕。
此外，民國104年，時任台北市長柯文哲視察五分埔時，曾直言：「信義區怎麼有貧民窟？」引發外界關注，也突顯老舊遷建基地長年居住環境問題。
鄭美蘭表示，現任台北市長蔣萬安擔任立委期間，也曾協助漏列八戶向國產署發聲；現任新北市長候選人李四川於103年擔任行政院秘書長時，清查全國民國86年6月30日前公共工程拆遷未解案件，發現全台僅剩五分埔漏列八戶尚未解決。
她也感謝前台北市長郝龍斌任內協助爭取15%都市更新容積獎勵，以及林奕華、陳孋輝、李慶元、張茂楠、張文潔、王鴻薇等歷任民代多年協助發聲，讓案件得以一步步推進。
代書投入34年整理產權 盼全台遷建基地都能重建
鄭美蘭說，自己本身就是通化街遷建戶，民國84年考取地政士（代書）後，原本只是為了尋找辦公室而購屋，卻因緣際會投入遷建基地產權整理工作，至今已34年。
她表示，整理產權、爭取土地、協調容積等前期工作便耗費10年，許多地主從壯年等到白髮，不少人甚至已離世，始終等不到改建。
她提到，6月29日權變審議通過後，地主特地燃放十串鞭炮慶祝，希望多年努力終於迎來成果，也期待下一代能擁有安全、舒適的新家園。
鄭美蘭表示，目前大台北地區仍有近六萬坪遷建基地，居民依然居住在2米、4米巷弄內，房屋僅6坪、8坪、10坪、12坪，生活環境老舊狹窄。
她表示，未來將透過「台北遷建基地福利促進會」，持續協助更多遷建基地推動都市更新，也呼籲中央政府藉由五分埔案例，全面檢討遷建基地歷史權益及都市更新制度，讓其他等待多年的遷建戶，不必再走上長達數十年的漫漫都更路。
