蔡鎤銘（淡江大學財務金融學系兼任教授）
中國大陸房地產市場曾被譽為全球最具潛力的投資熱點，長期支撐地方財政、帶動基礎建設，並成為中產階級財富累積的主要管道。然而，近年來房市急轉直下，房企違約頻傳、房價下跌、購屋信心崩潰，泡沫破滅的跡象愈發明顯。本文將綜合分析大陸房地產泡沫形成的結構性因素、政策轉向的衝擊、人口與消費動能的變化，以及金融體系的風險累積，揭示其破滅的必然性與深層邏輯。
政策驅動的畸形繁榮
大陸房市的繁榮並非源自市場自然成長，而是高度依賴政策推動與金融寬鬆。自2008年全球金融危機以來，大陸政府為刺激經濟，採取大規模基建與信貸擴張，房地產成為最直接的受益者。根據中國人民銀行統計，2009至2019年間，房地產相關貸款餘額年均成長率超過20％，遠高於同期GDP成長率。
地方政府透過土地出讓獲取財政收入，房企則依賴高槓桿擴張，形成「土地財政—房企融資—居民購屋」的閉環。2020年，大陸地方政府土地出讓收入高達8.4兆人民幣，占地方財政收入近四成。
然而，2025年上半年，房地產開發投資僅為10,720億元人民幣，同比下降9.8％，其中住宅投資為8,056億元，下降9.2％。房屋新開工面積僅為6,614萬平方米，年減高達29.6％，顯示開發商信心與資金壓力持續惡化。
房企融資也陷入困境。2025年第二季融資總額僅為1,004億元，創下近十年新低。恆大、碧桂園等大型房企相繼爆雷，顯示過去依賴槓桿與政策紅利的模式已走入死胡同。
人口結構與購屋需求的逆轉
房地產泡沫的破滅不僅是金融問題，更深層的是人口與社會結構的變化。根據大陸國家統計局公布，2023年人口減少208萬人，2024年再減少211萬人，少子化與老齡化趨勢加劇，直接削弱了長期購屋需求。
城市化進程雖仍在推進，但一線與二線城市的居住飽和度已高，三四線城市則面臨人口外流與就業萎縮，房屋供過於求的問題日益嚴重。截至2025年2月末，商品房待售面積達到79,891萬平方米，年增5.1％，其中住宅待售面積增幅更高達6.6％。
此外，年輕世代對購屋的態度也出現轉變。根據清華大學社會調查中心2025年調查，18至35歲受訪者中，僅有36％表示「有強烈購屋意願」，較2018年下降逾20個百分點。高房價與就業不穩使得「躺平」成為流行語，購屋不再是人生必經目標。
金融風險與信心崩潰的連鎖效應
房地產與金融體系高度綁定，泡沫破滅對銀行、信託、理財產品等構成巨大衝擊。根據銀保監會數據，2025年房地產貸款不良率達到4.6％，創下近十年新高。部分中小銀行甚至出現擠兌風險，金融穩定面臨挑戰。
房企違約不僅造成債券市場動盪，也導致大量爛尾樓出現。截至2025年中，全國爛尾樓項目超過1,300個，涉及購屋者逾120萬人。購屋者無法交屋，信心全面崩潰，進一步拖累市場交易量。
理財產品方面，與房地產掛鉤的信託計畫違約金額在2024年突破3,200億元人民幣，2025年上半年再增1,100億元，引發投資人抗議與社會不安。
地方政府財政亦受衝擊。2025年上半年土地出讓收入僅為3.2兆人民幣，較2020年高峰下滑逾60％。土地財政萎縮，地方債務壓力加劇，形成惡性循環。
政策轉向與治理邏輯的調整
大陸政府對房市的態度出現根本性轉變。過去「房住不炒」僅是口號，如今則成為政策核心。中央明確表示不再以房地產作為短期刺激經濟的工具，顯示治理邏輯已從「促成長」轉向「防風險」。
儘管地方政府推出降準、鬆綁限購、補貼購屋等措施，2025年上半年新建商品房銷售面積仍年減5.1％，銷售額下降2.6％。房地產開發景氣指數（國房景氣指數）於2025年2月為93.80，低於榮枯線100，顯示市場仍處於收縮區間。
中央政策重心已轉向「新型城鎮化」與「共同富裕」。2025年中央財政支出中，科技創新與社會保障占比首次超過基建與房地產相關項目，顯示政策重構已成定局。
國際環境與資本流動的制約
在全球資本市場中，大陸房地產曾吸引大量外資與境外融資。但隨著地緣政治緊張、資本管制加強與信評下調，外資對大陸房市的信心明顯下降。2025年上半年外資流入房地產僅1億元人民幣，年減高達90.6％。
美國經濟學者魯比尼（Nouriel Roubini）曾指出，大陸房市的泡沫與2008年美國次貸危機有相似之處，但更具系統性與政治性。他認為，若無法有效處理爛尾樓與債務問題，將對整體經濟造成長期拖累。
此外，人民幣匯率波動與資本外流壓力，使得大陸政府在貨幣政策上空間受限。2025年人民幣兌美元匯率一度貶至7.39，創下近十年新低。無法大幅降息或放水，意味著房市難以透過傳統手段復甦。
中國大陸房地產泡沫的破滅，源於政策驅動的畸形繁榮、人口與需求逆轉、金融風險累積、治理邏輯調整及國際環境制約等結構性因素。
未來房市將步入長期調整期，「買房致富」觀念轉向居住品質與財富安全。2025年中國家庭金融調查顯示，超過62%受訪者不再視房地產為首選投資，資金轉向資本市場、黃金等穩健標的，反映投資邏輯根本轉變。
對投資人而言，與其追逐短期波動，更應認清房地產回歸風險資產的本質。此次泡沫破滅不僅是資產重估，更是治理模式與社會價值的深層重構。大陸經濟正逐步擺脫對房地產的依賴，走向更均衡的發展軌道，而如何平衡社會預期與產業轉型，將是政策面的長期挑戰。
