大陸房地產業持續疲軟之際，SOHO中國創辦人潘石屹昨（16日）在其個人公眾號發表長文《我的反思》，回顧大陸房地產自1998年市場化改革以來的發展歷程，並以30餘年行業親歷者視角，直指行業在高速擴張過程中出現高槓桿失控、商業模式異化與風險積累問題。他強調，當前行業困局源於制度、金融、財政、企業擴張與社會預期多重因素交織，而「誠信」是不可突破的底線。
潘石屹近年已淡出大陸房地產市場，2022年9月與妻張欣一同辭去SOHO中國董事會主席及CEO職務，轉而專注藝術與慈善事業。他早年透過大量出售資產（累計套現約300億元人民幣），實現「清倉全身而退」，未留爛尾樓或明顯負債。由於妻張欣早年即取得美國籍，兩人近年已將重心轉到紐約地產，據傳管理逾50億美元資產。
回顧房改起點：從福利分房到商品房市場化
在文章中，潘石屹回顧1998年大陸住房制度改革，指出在福利分房制度退出後，商品房市場正式啟動，房地產行業進入市場化發展軌道。早期開發商大量借鑑香港市場經驗，引入「按揭」、「樓盤」、「開盤」等銷售與金融概念，推動產業快速成形。
他指出，在行業初期，這一模式有效提升城市建設效率，但隨著資本大量湧入，行業逐漸從「造房與銷售」導向轉向「金融化競賽」，高槓桿與高周轉模式開始被快速複製與放大，並在競爭壓力下出現結構性變形。
高槓桿擴張與模式異化：從實體開發走向金融競速
潘石屹在文中直指，隨著市場競爭加劇，房地產行業逐漸偏離原本以建築品質與供應效率為核心的邏輯，轉向以「拿地能力、融資速度與擴張規模」為主要競爭指標。
他說，按揭（抵押貸款）首付比例在長期演進中不斷調整，市場甚至出現低首付、零首付等高槓桿操作，使整體金融風險不斷累積。同時，「土地銀行」等概念被部分企業過度追捧，囤地與擴張行為加劇，進一步推升資產泡沫與資金依賴。
在這過程中，行業逐步形成多方綁定結構：房企依賴預售回款維持現金流，地方政府依賴土地出讓支撐財政收入，金融機構提供槓桿資金，而購房者則建立在房價持續上漲預期之上。
潘石屹形容，這種結構使各方彼此依賴，一旦其中任何一環斷裂，整體系統即可能產生連鎖性衝擊。
直指風險核心：部分房企運作「近似龐氏騙局」
文章中最受關注的段落之一，是他對行業運作模式的評價。他說，在相當長一段時間內，部分房地產企業的經營方式已呈高度依賴「後續資金接續前期資金」的特徵，在結構上「近乎龐氏騙局」。
龐氏騙局（Ponzi scheme）指的是以「高報酬、低風險」作為誘因吸引投資者的非法金融詐騙模式，其本質並非依靠實際投資產生收益，而是用後期加入投資者的新資金，去支付前期投資者的回報，營造出穩定獲利的假象。
一旦新增資金流入減少或停止，整個資金鏈就會斷裂，導致後期投資者無法取回本金。此類模式名稱源自20世紀初美國詐騙犯龐氏（Charles Ponzi），後以馬多夫（Bernard Madoff）案成為現代最著名龐氏騙局案例之一。
他強調，行業表面繁榮之下，實際風險逐步累積，包括高槓桿擴張、現金流依賴預售回款、以及持續融資維持運轉等問題，使整體系統呈現脆弱性。一旦市場預期逆轉或融資收緊，將迅速引發流動性壓力，進而導致行業性調整。
不過他指出，這一現象並非單一企業責任，而是制度設計、金融環境、地方財政模式與社會預期共同作用的結果。
潘石屹在文中提到，當前行業調整已造成以「萬億元規模計算」的經濟損失，並對大量家庭與購房者帶來深遠影響。他強調，房地產行業問題不僅是價格波動，更涉及整體運作機制與風險分配結構。
他指出，行業核心問題並非單純房價上漲過快，而是整體運行機制在長期高槓桿驅動下逐漸偏離穩健發展軌道，導致風險在系統內部不斷累積。
三大復甦主張：處置遺留問題、保障購房權益、回歸居住本質
針對行業未來發展方向，潘石屹在文中提出三項核心主張，第一，儘快處置歷史遺留問題，避免風險持續累積與拖延擴大；二，優先保障購房者權益，確保交付責任落實，以修復市場信心；三，回歸住房的居住屬性，減少金融化與投機化傾向，重建行業基本邏輯。
他強調，誠信是房地產行業最核心的底線，任何脫離誠信基礎的高槓桿與投機模式，最終都將放大系統性風險。
在潘石屹發文後，包括路透、彭博、《金融時報》等外媒均引述了潘石屹的相關說法，認為中國房地產過去20多年經歷高速擴張，核心驅力包括城市化進程、土地財政模式與金融槓桿擴張，但近年在需求下滑、債務壓力與監管收緊背景下，行業已進入深度調整期。
路透說，民營開發商普遍面臨資產負債表收縮與銷售下滑壓力，商業地產尤其受到線下需求減弱影響。彭博則認為行業正從擴張週期轉向資產調整階段。《金融時報》評論認為，中國房地產行業的興衰與政策週期高度相關，民營開發商在城市化進程中曾扮演關鍵角色，但在金融監管強化與去槓桿政策推進下，行業結構正在重塑。
整體而言，《我的反思》不僅是一篇企業家個人回顧文，也被外界視為中國房地產三十年發展的一個縮影。
從福利分房制度退出，到商品房市場化啟動；從高槓桿擴張，到去槓桿調整；從資產快速增值，到市場深度修正，這一產業的演變同時交織制度設計、金融結構與社會預期。
